Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde kiracı ve kiraya veren tarafın yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu düzenlenmiştir.

Uygulamada da kira sözleşmelerindeki yıllık artış oranlarının genellikle on iki aylık ortalamalara göre hesaplanan TÜFE oranında kararlaştırıldığı görülmekte olup son ayların kira değişim oranları şu şekildedir;

• 2022 yılı Mart Ayı- %25,98
• 2022 yılı Nisan Ayı – %29,88
• 2022 yılı Mayıs Ayı – %34,46
• 2022 yılı Haziran Ayı – %39,33

Bu defa 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 4. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na “Geçici Madde 1” eklenmiş, bu tarihler dahil olmak üzere 11.06.2022- 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde konut kiraları için uygulanacak artış oranına %25 üst sınırı getirilmiştir.

Buna göre 11.06.2022- 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde;

• Kira artış oranına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma varsa:

• Kararlaştırılan kira artış oranı %25 veya daha düşük olarak belirlenmiş ise bu oranda,
• %25’ten yüksek bir artış oranı belirlenmiş ise üst sınır olan %25 oranında,
• Artış oranı TÜFE’ye göre belirlenmiş ise, TÜFE’deki on iki aylık ortalamaya göre değişim oranı ve %25’ten hangisi daha düşük ise bu oranda artış yapılarak yeni dönem kira bedeli belirlenecektir.

• Bu konuda taraflar arasında bir anlaşma bulunmuyorsa:

• Hakim tarafından %25 üst sınır olmak kaydıyla kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre bir artış oranı belirlenecektir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise %25 artış oranı üst sınır olarak kabul edilmeyecek; tarafların kira bedelinin tespiti amacıyla dava yoluna başvurması halinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir.

1 Temmuz 2023’e kadar etkili olacak bu düzenleme, yeni bir kanunla süresi uzatılmazsa 1 Temmuz 2022’den sonra imzalanacak kira sözleşmelerini etkilemeyecektir.

Sonuç olarak, Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile bu tarihler dahil olmak üzere 11.06.2022- 01.07.2023 arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kiracı tarafın TÜFE oranlarındaki yüksek artıştan korunmasının amaçlandığı görülmektedir. Düzenlemede iş yeri kiralamaları için herhangi bir yenilik öngörülmemiş olup, değişiklik yalnızca konut kiraları için uygulama alanı bulacaktır. Bu kapsamda söz konusu maddenin emredici niteliği dikkate alındığında, kiracı ve kiraya veren tarafın eksik veya fazladan ödenen bedellere istinaden birbirlerinden talepte bulunmaları mümkündür.