Yakın dönemde; kiraya veren tarafından kira bedeline yasal artış sınırının üzerinde artış yapılmaya çalışıldığı, kiracıların rızası ile bu zammın/artışın yapıldığı, razı gelinmemesi halinde geçmişe dönük olarak yasal artış sınırı altında yapılan kira artışları ile bakiye kira farkının icra takibi yoluyla talep edildiği uygulamada karşımıza çıkmaktadır. Bu konuda ilk olarak dikkat edilmesi gereken husus; kiraya verenin TBK’nun 344. Maddesinde yer alan artış tavan sınırını ve sözleşmede yazan kira artış oranını aşmayacak şekilde kira artışı yapması hukuken mümkün olmayıp söz konusu artış oranları da 01.07.2012 tarihine kadar sözleşmede yazan artış oranı, bu tarihten 31.12.2018 tarihine kadar ÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, 01.01.2019 tarihinden 10.06.2022 tarihine kadar TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, konut kiraları bakımından 11.06.2022 tarihinden 01.07.2023 tarihine kadar %25 oranı (İşyeri kiraları bakımından TÜFE) aşmayacak şekilde uygulanmaktadır.
TBK’nun 344. maddesinde belirlenmiş olan tavan artış oranının üstüne çıkılmaması asıl kural olup taraflar yenilenen kira dönemlerinde aralarında anlaşarak sözleşmede veya kanunun tavan sınır olarak belirlediği artış oranının altında bir kira bedeli de belirleyebilirler. Tarafların ortak iradeleri ile kira bedelini düşürmesi veya sözleşmedeki artış şartını uygulamamaları durumunda belirlenen bu kira bedelinin dikkate alınması gerekir. Ancak belirlenen kira bedelinin yazılı olarak belirlenmesi İSPAT YÜKÜ YÖNÜNDEN ZORUNLU olup uygulamada yazılı olmaksızın şifahen belirlenen yenilenen dönemlere ait artışlı kira bedelleri; kiraya veren tarafından BAKİYE KİRA ALACAĞI açıklamasıyla 5 yıl geriye dönük olarak icra takibine koyulabilmekte; ödemesi yapılmaması halinde de temerrüt sebebiyle taşınmazın tahliyesi sağlanabilmektedir.
Örnek vermek gerekirse; 1.000,00 TL tutarlı 01.05.2018 başlangıç tarihli konut olarak kullanılan bir taşınmaz için imzalanan kira sözleşmesinde artış oranının -2018 yılında yasal artış sınırının ÜFE olması sebebiyle- her yıl ÜFE olacak şekilde belirlenmesi halinde (Artış oranı olarak Mayıs ayında açıklanan Nisan TÜFE’sinin on iki aylık ortalaması dikkate alınarak);
olması gerekmektedir. Ancak kiraya veren ile kiracı arasında yenilenen kira dönemlerine ilişkin sözlü olarak (şifahen) yasal artış sınırlarının altında kira artışları yapılması halinde olması gereken kira bedeli ile olan ve ödenmiş olan kira bedeli arasındaki fark; kiraya veren tarafından bakiye kira bedeli olarak talep edilebilecektir.
Geriye dönük olarak bakiye kira bedelinin talep edilmesinde kiraya verenin artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira bedelini davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını ve taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş bir kira sözleşmesi olduğunu göstermemektedir. Bu husus da kiraya verenin artış şartı uyarınca fark kira (bakiye kira) alacağını istemesine engel teşkil etmemektedir. (Yargıtay 3. H.D. 26.12.2018 - 2017/4763 E ve 2018/13351 K, Yargıtay 6. H.D. 09.07.2013 – 2013/9758 E ve 2013/11686 K)
Sonuç itibarıyla; sözleşmedeki artış oranı tarafların iradeleri ile kaldırılmadığı veya değiştirilmediği sürece ve bunu YAZILI OLARAK YAPMADIKLARI SÜRECE veya kiraya veren tarafından İKRAR edilmediği sürece hukuki bağlayıcılığını ve geçerliliğini koruyacaktır. Bu nedenle de kiracılar; sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği sözleşmeye ve sözleşmede belirlenen artış şartına göre yenilenen dönemlerde artışlarını yaparak ödeme yapması gerekmektedir. Aksi halde kiraya veren tarafından 5 yıl geriye dönük olarak faiziyle birlikte bakiye kira bedelleri takibe koyulabilecek; buna karşı olarak “bu zamana kadar kira ödemelerini bu miktarlarda yaptık, kiraya veren sükut etti, kabul etti anlamına gelir” savunması geçerli olmayacak ve bakiye kira bedellerinin ödenmemesi veya buna itiraz edilmesi halinde taşınmazın tahliyesi sürecine de gidilebilecektir.